Son yıllarda artan kira bedelleri ve konut arzındaki sıkıntılar, kiraya veren ile kiracı arasındaki uyuşmazlıkları artırmıştır. Türk Borçlar Kanunu ("TBK"), zayıf konumda olan kiracıyı koruyucu hükümler içerse de, belirli şartların varlığı halinde kiraya verene tahliye hakkı tanımıştır. Bu makalede, en sık karşılaşılan tahliye sebepleri incelenecektir.
1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
a. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/1)
Kiraya veren, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri gereksinimi için tahliye davası açabilir. Ancak bu ihtiyacın "gerçek, samimi ve zorunlu" olması gerekir. Örneğin, kiraya verenin aynı bölgede boş bir dairesi varken ihtiyaç iddiasında bulunması samimi kabul edilmez.
b. Yeniden İnşa veya İmar (TBK m. 350/2)
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise tahliye istenebilir. Bu durumda kiraya veren, inşaat projesini mahkemeye sunmalıdır.
2. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
a. Tahliye Taahhütnamesi (TBK m. 352/1)
Kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra, belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse ve boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle tahliye isteyebilir. Taahhütnamenin geçerliliği için "yazılı olması" ve "kira sözleşmesinin yapılmasından sonraki bir tarihte verilmiş olması" şarttır.
b. İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2)
Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtar gönderilmişse, kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarların farklı aylara ait olması ve ödenmeyen miktarın açıkça belirtilmesi gerekir.
3. 10 Yıllık Uzama Süresi (TBK m. 347)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.
Sonuç
Kira hukukunda süreler ve şekil şartları (ihtarın noterden çekilmesi, davanın süresinde açılması vb.) hayati öneme sahiptir. Usuli bir hata, haklı olsanız bile davanın reddine neden olabilir.
"Mülkiyet hakkı kutsaldır, ancak barınma hakkı da temel bir insan hakkıdır. Hukuk, bu iki üstün yarar arasında hassas bir denge kurmaya çalışır."
Bu yazı genel bilgidir, hukuki görüş yerine geçmez. Dosyanız için Gayrimenkul hukuku sayfasından randevu alabilirsiniz.